住宅ローンの金利が上がっています。
「変動金利が怖い」「固定にしておけばよかった」——そんな話をよく聞くようになりました。
ただ正直に言うと、金利1%を高いと感じている時点で、少し危険な状態かもしれません。
金利1%を怖いと感じる本当の理由
金利が上がって怖くなるのは、金利の問題ではありません。
無理して買っているからです。
資産に余裕があって、返済に余裕があれば、金利が1%になっても大した話ではありません。保守的に見てもインデックス投資の長期利回りは年5%程度。借りているお金の金利が1%なら、差し引き4%は運用で上回れる計算です。
金利上昇が怖い人の多くは、収入を前提に目一杯のローンを組んでいます。余裕がないから、少しの金利上昇で家計が苦しくなる。
これは金利の問題ではなく、購入タイミングと金額の問題です。
まず資産形成を優先する
自分の考え方はシンプルです。
まず資産形成を優先して、余裕が出てから家を買う。
家を先に買って、残りで資産形成——この順番だと自転車操業になりやすいです。毎月の返済が重くて、投資に回せるお金が残らない。
逆に資産がある程度積み上がってから買うと、精神的な余裕が全然違います。「最悪売ればいい」「返済が増えても対応できる」という安心感がある。
自分も資産が1,000万円を超えたタイミングでマンションを購入しました。それでも当時は少し背伸び感がありました。でも資産があったから判断できた。
頭金は入れない
家を買うとき「頭金をたくさん入れるべき」と言われることがあります。
自分の考えは逆です。頭金は入れない。
理由はシンプルで、手元の資産を運用に回した方が合理的だからです。
住宅ローンの金利が1%、インデックス投資の長期利回りが5%なら、頭金として入れるより運用に回した方が長期的にはプラスになります。
さらにインフレが続けば、借金の実質的な価値は目減りしていきます。今100万円借りていても、インフレで物価が上がれば実質的な負担は軽くなる。これも変動金利・低金利で借り続けることの合理性の一つです。
資産性のある住宅を選ぶ
もう一つ大事なのが、資産性のある物件を選ぶことです。
資産性がない住宅の典型例はこのあたりです。
- 郊外の新築マンション・戸建て
- 駅から遠い物件
- 需要が薄いエリアの物件
新築には「新築プレミアム」がついています。買った瞬間に価値が下がる。さらに郊外は人口減少の影響を受けやすく、将来的に売れなくなるリスクがあります。
一方で都心・駅近の物件はインフレの恩恵を受けやすいです。需要が下がりにくく、売ろうと思えば売れる。逃げ道があります。
中古物件は価格がすでに適正化されているので、新築よりリスクが低いケースもあります。
好きな家に住むことは大事
ただ誤解してほしくないのは、好きな家に住むことは生活満足度が上がるということです。それ自体は良いことです。
ただ資産性のある家をゆとりを持って買えると、生活満足度はもっと上がります。
「この家、気に入っているし、資産としても悪くない。最悪売れる」——この安心感があると、生活の余裕が全然違います。
無理して買って毎月の返済に追われる生活より、ゆとりを持って買って「まあ悪くないな」と思える生活の方がずっといい。
ただし現実は厳しい
一つ正直に書きます。
「資産性のある物件を選べ」と言うのは簡単です。でも現実問題、都心・駅近の新築はかなり高い。中古もお値打ち感があるかというと、今の市場ではそうでもない。
資産性のある物件ほど価格が上がっています。これが現実です。
では結局どうすればいいのか——個人的な主観
ここからは完全に個人的な考えです。間違っているかもしれません。
結局のところ、資産性が高い物件は高くて手が届かない。だから資産性がそこまで高くない物件に手を出すのが現実——そういう人が多いのではないかと思っています。
これは仕方のない部分があります。
ただその場合でも、判断軸は持っておいた方がいいと思っています。
- 無理して買わない
- 資産残高に余裕が出てから買う
- 賃貸で資産を積み上げながら待つのも合理的
- 資産性が低い物件を買うなら、それを理解した上で買う
「資産性が低い物件はダメ」ではなく、「わかった上で買う」かどうかが大事だと思っています。知らずに買うのと、理解して買うのでは全然違います。
これが自分なりの結論ですが、正解かどうかはわかりません。住宅は人それぞれの事情があります。
まとめ
- 金利1%を怖いと感じるのは、無理して買っているサインかもしれない
- まず資産形成を優先して、余裕が出てから家を買う順番が大事
- 頭金は入れない。運用に回す方が長期的に合理的
- インフレで借金の実質価値は目減りする。低金利で借り続けることは合理的
- 資産性のある物件（都心・駅近）を選ぶと逃げ道ができる
- 好きな家に住むのは良いこと。ただしゆとりを持って買うともっと良くなる
金利上昇のニュースに怯える前に、自分の資産状況と物件の資産性を見直してみてください。
判断基準は収入ではなく、資産残高です。