前回は住宅ローンについて書きました。
今回は不動産投資です。
サラリーマンをやっていると、不動産投資の勧誘は本当によく来ます。職場への電話営業、友人の紹介、マネーセミナー——いろんな形で接触してきます。
自分も何度か勧誘を受けました。その経験と、今考えていることを書いていきます。
結論から言う——ワンルーム投資は基本断る
勧誘されるのはほぼワンルームマンションです。
自分の答えはシンプルで、基本的に断ります。
理由は複数あります。
① キャッシュフローが赤字になりやすい
ローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税を合計すると、家賃収入より支出が上回るケースが多いです。毎月赤字を出しながら「節税になります」と言われても、実態はお金が出ていくだけです。
② サブリース契約の罠
「家賃保証があるから安心」と言われますが、サブリース契約は管理会社が間に入って家賃を保証する仕組みです。ただし保証賃料は定期的に見直され、下がることが多い。しかも契約解除が難しい構造になっているケースがあります。
③ 利回りがREITより低い
不動産投資信託（REIT）は証券取引所で買える不動産への投資です。手間なく分散投資でき、流動性も高い。手数料も低い。ワンルームの実質利回りと比べると、REITの方が合理的なケースが多いです。
④ 20〜30年後のメンテナンス問題
新築で買っても、20〜30年後には大規模修繕が必要になります。管理会社が20〜30年後も存続しているかどうかも不明です。長期的なコストを考えると、見かけの利回りより実態はかなり低くなります。
⑤ 良い物件は不動産会社が買う
これが一番本質的だと思っています。
本当に利益が出る物件なら、不動産会社が自分たちで買って運用します。それをわざわざ個人に売るということは、会社側にとって売った方が得な物件だということです。リスクだけ押し付けられている、と考えた方がいい。
勧誘を受けた実体験
以前、友人の紹介で都内駅近の新築ワンルームを勧められたことがあります。
当時は「借金は悪」という考えが強く、ローンを組むこと自体に拒否感がありました。断りましたが、今思えばその物件自体は悪くなかった可能性もあります。場所は良かったので。
ただ判断の軸として「借金が嫌だから」ではなく、**「この投資は合理的か」**で考えるべきだったと今では思っています。
職場への電話営業は完全に詐欺レベルのものでした。社内で注意喚起が出ていたので対応できましたが、知識がない状態で接触していたら危なかったと思います。
不動産投資の実態を知りたいなら
不動産投資の勧誘の実態や問題のある業者については、YouTubeの「不動産Gメン」が参考になります。実際の契約書や営業トークの問題点を具体的に解説していて、自分もよく見ています。面白いコンテンツだと思います。
知識として知っておくだけで、判断が変わります。
自分が考える不動産投資
では自分は不動産投資をしないかというと、そうではありません。
ただ方向性は全然違います。
老後のセカンドハウスとして、湘南か沖縄あたりに2LDK・駅近の物件を持つのが今の夢です。まだ妄想レベルですが。
沖縄は別荘感覚で、海外も視野には入っています。今のマンションは子どもに残す可能性もあります。
これは「投資として回す」というより、自分が住む・使う資産として持つという発想です。キャッシュフローを稼ごうとしていない分、判断がシンプルになります。
サラリーマンとして安定した収入があり、確定拠出年金や公的年金がある。老後の収入源はそれで十分だと思っています。今のキャッシュを不動産投資に使うより、インデックス投資で積み立て続ける方が自分には合っていると感じています。
まとめ
- ワンルーム投資の勧誘はほぼ断る。キャッシュフロー赤字・サブリース・手数料の高さが理由
- 良い物件は不動産会社が自分で買う。個人に売る時点でリスクを押し付けられている
- 不動産投資の実態はREITと比較すると合理性が低いケースが多い
- 老後の資産として「自分が住む物件」を持つのは別の話
- 老後の収入は年金＋確定拠出年金で十分。今はインデックス投資を優先する
不動産投資は悪いものではありません。ただ勧誘されるものの多くは、買う側よりも売る側が得をする構造になっています。
知識があるだけで、判断が変わります。
次回：お金の罠シリーズ⑦ サブスクの罠編