前回は不動産投資の勧誘について書きました。
今回は住宅ローンです。
家を買うとき、多くの人が悩むのが「変動か固定か」という問題です。自分の経験をもとに書いていきます。
自分は変動一択だった
マンションを購入したとき、変動金利を選びました。
当時の金利は0.5%台。正直、固定と迷うような感覚すらなかったです。とにかく初期の支払いを抑えたかった。それだけの理由です。
当時は「金利が上がる」という感覚がほとんどありませんでした。長らく低金利が続いていたので、変動一択でした。
今は1%くらいに上がった
あれから金利は上昇し、今は1%前後になっています。
0.5%台から1%——倍近くになった計算です。「やっぱり固定にしておけばよかった」と思うかというと、
全然そう思わないです。
なぜ不安がないのか
理由はシンプルです。
インデックス投資の長期利回りと比べると、1%の金利は十分に低い。
保守的に見ても、インデックス投資の長期利回りは年5%程度とされています。住宅ローンの金利が1%なら、差し引き4%は運用で上回れる計算になります。
お金だけを見ていると金利上昇は不安に見えます。でも投資をしている目線で見ると、1%という金利はまだかなり低い水準です。
むしろ「インフレ上等」という感覚です。インフレが進めば資産価値も上がります。インデックス投資もインフレに強い。住宅ローンの実質的な負担は相対的に下がっていきます。
そもそも、物価が上がらないと給料も上がりません。
日本はデフレが長く続きすぎて、「インフレ＝悪」という感覚が染み付いている人が多いです。でもそれは逆で、インフレがなければ賃金も上がらないし、経済も成長しない。
この感覚はリテラシーが高い人ほど自然に持っているものだと思いますが、日本ではまだなかなか理解されにくいのも現実です。
金利上昇を怖がっている人の多くは、お金だけを見ています。でも資産全体——投資・不動産・収入の伸び——で見ると、インフレは必ずしも悪いことではありません。
住宅ローン控除との組み合わせ
変動の低金利を選んだもう一つの理由が、住宅ローン控除との相性です。
住宅ローン控除は、ローン残高の0.7%が所得税から控除される制度です。
金利が0.5%台のとき、控除率0.7%と組み合わせると、実質的にはローンを借りている方が得という状態でした。今は金利が1%程度になり、控除との差は縮まっています。ただそれでも、低金利で借りて控除を受けながら資産運用する方が、一括返済するより合理的だと判断しています。
変動金利の注意点
ただし変動金利にはリスクもあります。
金利がさらに上昇した場合、毎月の返済額が増えます。返済が増えても家計が耐えられるかどうか、シミュレーションしておくことが大事です。
一般的に言われているのは
- 変動金利が3〜4%まで上昇しても返済できるか確認する
- 金利上昇に備えて繰り上げ返済の原資を確保しておく
- 返済額が増えたときに生活水準を下げられるか考えておく
この3点です。
自分の場合は資産があるので、金利がさらに上がっても対応できるという安心感があります。これも「資産残高で判断する」という考え方につながっています。
固定か変動かの判断軸
結局、固定か変動かは「どちらが正解」という話ではありません。
自分の資産状況とリスク許容度で決めるものだと思っています。
- 資産が少なく、金利上昇で家計が苦しくなるリスクが高い → 固定で安心を買う
- 資産があり、金利上昇に耐えられる → 変動で初期コストを抑える
投資をしていない人が変動を選ぶのはリスクが高い。でも投資で資産を積み上げている人にとっては、変動の低金利は合理的な選択になります。
まとめ
- 住宅ローンは変動か固定かより、自分の資産状況で判断することが大事
- 変動は初期コストを抑えられる一方、金利上昇リスクがある
- 住宅ローン控除と組み合わせると、低金利での借り入れが有利になるケースがある
- インデックス投資の利回りと比べると、1%の金利はまだ十分低い水準
- 金利上昇への不安は、投資による資産形成でカバーできる
お金だけを見ていると金利上昇は怖く見えます。でも資産全体で見ると、判断が変わります。
住宅ローンも、資産形成の一部として考えることが大事だと思っています。
次回：お金の罠シリーズ⑥ 不動産投資編